今年的两会，几乎没有提及运用行政手段调控房地产，然而，房地产市场潮湿度日重，各地出现的有行无市或降价促销似乎预示着拐点的来临。有人断言，中国房地产已经进入价格下行的市场季，还有人判定，“房地产市场正在走向崩盘”。

我国房地产市场的寒冬到了吗？

没有！眼前只是遭遇了梅雨季，其实离冬天还很远，但警示作用不可小觑。

这些年来，中央政府一直动用强硬手段推行房地产调控，而房地产价格每每逆势暴涨，现在并没特别强调，反而出现了以往所预期的调控效应。其中奥秘何在？其实，这正好从事物的背面告诉我们一个事实，即在市场经济条件下，市场才是最高裁决者，这只无形的手是最大最有力的手，它主宰了房地产的潮起潮落。这让我们想起一段往事。几年前，前任总理温家宝在一次重要会议上对调控房地产作出最严厉的表态时，北京马上暴出新地王相回应，一时间，“总理管不住总经理”成为人们无耐的感慨。

应该说，只有市场才能调控房地产。房地产市场的博弈，本质上是供需双方的博弈，土地供应、贷款供应，也只不过是供方的供方或供需双方的供方。在我国，13亿人汇聚成的巨大刚需，使自己长期处于下风，而作为另一方的房地产开发商，在刚需的托举下，手握议价主动权，成为了谩骂中的不倒翁。而刚需本身就是一把双刃剑，当它不堪价格重荷而沉寂时，房地产也会随之跌落在地。刚需的主体是个体消费者，没有人能将他们的意志统一起来与房地产市场抗衡，然而，在价格持续暴涨到一定时候，支付能力虚脱会使消费者止步不前，由此而被动成为狙击房地产市场暴利的同盟。购房者躺倒在地不玩了，他们等得起，开发商玩得是资金密集型投资，价格越下行越等不起，房地产市场的基础就会下沉。

这一次的房地产低潮，正是市场调控了房地产。这些年来，房地产价格一直在病诟中走高，存在反证了其合理性，这就是自改革开放以来，市场培育了消费者的支付能力，一方面，是个人收入逐年提升、且预期良好；另一方面，是住房公积金贷款与商业贷款的支撑可将消费者的消费预期目标转化为即期消费行为。这也埋下了伏笔，当支付能力被极端透支时，房地产销售就会卡齿掉链。这些年来，房地产的发展模式一直在加速消费层面的支付能力虚脱，这里除有资本追求暴利的本质使然外，但脚上的泡也并非全是他们自己走出来的，还有资源的制约。我国拥有世界总量23％以上的人口却仅有全球8％的耕地，特殊的地貌又决定了住房基本上都要建在可耕地上，不可再生性资源的稀缺导致地价一路往上。号地成本越来越高，房地产选择高端开发，用以提升资源利用的增加值，以致于房价上涨幅度将消费者的支付潜力逼到了极限。近年来，在东南沿海一些一二线城市，开发商拿地每亩动辄七八百万元，推出的精品房每平米装修费用高达七八千元，仅此两项纳入成本就不是小数目，如此产需错位，社会大众只能望楼兴叹。正在这个当口，去年以来国内经济发展速度下行，个人收入预期走低，银行“钱荒”频现，市场就这样在不动声色之中开始了釜底抽薪，房地产开发商们始料未及地感受到了寒风来袭。

人们盛传房地产市场或许会崩盘，这里有担心，有附和，也有对高房价的诅咒。而事实上，我们需要面对的不是房地产市场是否马上会崩盘，而是在度过低潮后再发疯，到那时就真地要天寒地冻了。笔者作出房地产市场眼前只是遭遇梅雨季的判断，首先是基于其利润空间依然很可观。现在的情况是，房地产降价只是在虚高基础上的降价，本质上属于开发商议价策略的调整，前面喊高了，现在喊低点，并非真正意义上的利润空间消失。某市一行家里手框算过当地一降价诱人的高档楼盘，在这一楼盘内，每幢别墅含融资成本、关系成本、设计成本和楼宇建设及环境配套成本，再加上维修基金计提，总的开发成本不到3000万元，原价5600万元推出，现在降价560万元，数字看似“断崖下跌”，其实离平地还很远。其次是认为消费层面的支付能力虚脱不大可能成为久恙。一方面，是全国经济正在快速进入调整转型期，发展活力很快会得到提升，人们的收入预期走低可能将极为短暂，同时，随着分配体制改革的进一步深化，作为住房消费压力最大的低收入人群收入水平会相应提高得更快些；另一方面，社会保障体制正在进一步的完善，社会大众后顾之忧会逐渐减少，这也会放大即期住房消费的勇气。从政府导面看，对于房地产市场的引导与培育也积累了更多的经验，这在一定程度上也有利于从资源配置入手改善房地产市场产需错配的扭曲状况。

最令人担心的还是房地产开发展商，不知他们能否在经此冷遇后主动走向理性。如果遵循市场经济规律，不久出现在他们头顶的仍是一片艳阳天。如果在下一轮市场转热后狠下心来，要把这一轮冷潮减少了的投资回报加倍捞回来，那就没救了。不过可以肯定地说，国内巨大刚需不仅属于现实的存在，而且还有着不断生长的将来，生产力对于不断生长着的消费需求而言，永远都是纤绳在前船在后。据此可以断言，无论出现什么震荡，房地产市场不会死则如同大海之不会枯，真正有危险的只会是炒房客与开发商，因为暴利下面是悬崖。

当然，一些坚持土地财政不动摇的地方政府也应当主动记取此番“梅雨季”带来的警示。土地财政也是一柄双刃剑，当高地价托举房价高过了头，房地产业的崩溃必然引起相关产业与行业蝶振，到时演化为经济飓风，更多的财源就成了一眼眼枯泉，经济生态被破坏后的恢复周期会很长，守住“鬼城”过日子，后果很难设想。

（作者：中国建设银行浙江省金华市分行吴道勇）（责任编辑：宋克杰）